起底昌建控股:夹缝中“爬坡”

2020-08-19 09:30:36   来源:   阅读次数:23

两年前,在河南地产界行业商会年度“家宴”上,昌建控股集团有限公司(下称“昌建”)董事长赵建生,与建业集团的胡葆森、正商集团的张敬国等地产大佬,悉数在列。

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??席间,赵建生一展歌喉,唱起了西游记的主题曲《敢问路在何方》。在 “一番番春秋冬夏” “一场场酸甜苦辣” 等激昂的歌词中,他似乎在表达着对地产行业不易历程的感叹。

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??创立昌建至今的十几二十年间,赵建生带着昌建,从漯河到郑州、从河南到省外,看似有所发展,但规模扩充较慢;而他曾经发力多元化,转而又聚焦主业,在两者的游移之间,也不免踌躇了一番。

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??在媒体以往的报道中,昌建的管理层不止一次为自身的规模立下目标,不过却多次未能实现。

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??与建业、正商、和昌等豫系房企的比拼中,昌建在规模上已然落后;而规模较小的河南恒达集团,也已于2018年底顺利登陆了港交所。由此看来,昌建在发展路途中,还有许多关卡等待它去冲破。

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??近期,赵建生一直很忙,近两三个月陆续现身项目现场进行考察,在漯河总部港、周口昌建广场、平顶山峰璟、望悦台等项目,都能看到他的身影??雌鹄?,他似乎在努力地改变昌建的发展姿态。

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??不过,中原逐鹿,昌建压力不小。

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??业绩不及预期

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??2003年6月,在双汇集团多元化战略发展的背景下,赵建生与双汇集团董事长万隆共同创立了昌建地产,起初企业名称为双汇地产,由赵建生担任董事长。

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??资料显示,昌建目前注册资本为2亿元,直接股东有20家企业。而赵建生透过部分公司获得26.04%的最终受益股份、万隆的受益股份为12.56%。除此之外,董事杜俊甫、何科等,则持股1.06%、1.49%。

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昌建的第一个5年,主要是在河南漯河发展,它的第一个项目双汇国际花园于2005年元旦开盘。此后,昌建又陆续开发建设了昌建新旺角、昌建欧洲故事、昌建西班牙玫瑰等项目,扩充了在漯河的规模。

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??从第二个5年开始,昌建就开始走对外扩张之路,不过仍大部分聚焦于河南省内。2011年,昌建布局了河南的省会郑州。

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??2016年中期,房地产领域的周期性,让赵建生不得不对战略进行另一番思考?;蛐硎堑P钠笠倒婺L?,抗风险能力较低,他对“多元化”踩下了刹车,提出了收缩业务领域、分轻重缓急的要求,即在产业上做减法,聚焦房地产经营领域。

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??年底,昌建集团高层在杭州召开会议,赵建生将其构想定义为 “二次创业”,并在隔年集团年度会议上正式发布,即调整结构、聚焦业务,3年之内收入突破百亿。

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??2017年8月,昌建 “迁都”郑州后,加大了投资力度,并提出了“环漯河”和“环郑州”的“双环”战略,意在深耕郑州、聚焦河南,进驻全国有发展潜力的城市。

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??至此,昌建的规模诉求尽显,但它阶段的发展高度,并没有想象中那么顺利。

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??赵建生曾在2015年某个房地产论坛上表示:“未来三年计划实现上市?!?如今5年的时间过去,昌建仍没有引来资本市场的“活水”,上市进程毫无波澜。

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??而去年,昌建常务副总裁崔新华又在公开场合谈到,2019年目标是180亿,未来3年实现300亿到500亿的规模。最终,去年其只获得127亿的销售额,并未完成年度目标;克而瑞数据显示,它排名第145,一直以来的“百强”之愿也再次落空。

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??多次的业绩“失落”,让赵建生颇为无奈。今年他对外的说法变得谨慎了许多,不仅在谈到实现200亿销售目标时,加上了疫情的前提,还将上市的时间一口气推后了六年,定在了2026年以后上市。

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??即便如此,他言语中似乎也没有十足的把握,直言“不知道未来市场会发生什么变化”,并调转话题谈到了“通过上市的要求规范企业运营,规范内部管理,建好标准化体系,提高盈利能力,关键是做好企业的基本面?!?/p>

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??小房企的生存考验

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??如果按规?;终笥?,昌建无疑会被归入“小房企”的行列。不过,该公司的管理层在公开场合,却从不讳言小房企的生存之道。

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??近期在一个论坛上,昌建总裁刘建国就提到,大多数中小企业同样面临的问题,第一点是布局比较分散;第二是持有的资产过多,导致周转不快;第三是是产品的标准化不够,管理的标准化不够。

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??而赵建生在面对采访时,则表示他对中小规模房企有信心,认为未来房企谁的成本控制得好,谁将来就能够生存下去,能够更好地发展。言下之意,小房企仍有“生机”。

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??从昌建的发展步调来看,它主要利用合作、快周转的方式,来维持自身的运营节奏。

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??打开昌建的企业官微,在一系列的新闻动态中,“合作共赢”几乎能自成一个栏目。与伊电置业、融创集团、中梁地产、碧桂园、新城控股、蓝光集团等,开启战略合作的报道,屡见不鲜。

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??据悉,过去两年间,昌建先后与多个开发商联合开发项目,在河南省、长三角等区域均有落子。在房地产行业,合作开发已成常态,昌建加大合作,也意在分散风险、缓解资金压力、加快资产的周转。

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??而在调控持续,融资趋紧的情况下,昌建也有自身“高周转”时间表。2018年,刘建国表示,昌建一般争取拿地两个月后开工、四个月后展示区亮相、六个月后开始预售。

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??在此之后,就进入了“57910”的节奏;即开盘之后第一时间达到50%的预售量、一个月后达到70%、三个月达到90%;经过10个月的时间,争取现金流回正,首推区一定要覆盖前期的费用。

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??但即使这样扩大合作范围、马不停蹄地轮转,以及让高管强制跟投,昌建似乎仍有大量的融资需求。乐居财经查阅获悉,仅从项目股权出质来看,近四五年,昌建就有5笔数额在1000万元以上的项目质押,其中最大的一笔达到约3亿元。而这也只是昌建融资需求的冰山一角。

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?然而,为了给生存留足空间,昌建顶着现金流的风险,仍在加大扩储的步伐。

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??据相关媒体报道,今年上半年,昌建在昆山、扬州、安阳、周口、漯河、信阳等城市陆续落子,合计占地面积40.87万平方米,建筑面积合计99.31万平方米。

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??赵建生透露,昌建今年计划新增土地储备货值在200多亿元,目前完成145亿元货值储备,可能拿地货值还要上调,10月份以后会更加发力拿地。它也关注大湾区的机会,但由于旧改的难度太大,昌建只能在招拍挂市场激烈厮杀。

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??业务涵盖房地产开发、金融投资、资产管理、健康养老、建筑装饰、园林绿化、商业商贸、物业管理8大领域的昌建,既要发展规模,又要维持资金链的平衡;小房企爬坡的艰难,或许赵建生深有体会。

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